Dégât des eaux en location

Un dégât des eaux est l'incident le plus fréquent lorsque vous louez votre logement en tant que propriétaire. Que la fuite commence à l'intérieur du logement loué ou qu'elle cause des dommages à partir d'une source extérieure (comme les parties communes ou les voisins), c'est généralement au locataire de gérer le sinistre en tant que responsable du bien loué.

Dans cet article, nous allons vous détailler les différentes étapes pour gérer efficacement un dégât des eaux en location : la recherche de la fuite, le paiement de cette recherche, la déclaration du sinistre à l'assurance et le suivi de la remise en état.

À qui revient la recherche de fuite ?

Prenons le cas typique où un locataire contacte le propriétaire après avoir constaté une fuite dans son logement. La règle est claire : c'est au locataire, en tant que responsable du bien loué, de rechercher la fuite et de la stopper dès que possible. Le locataire ne peut pas, par exemple, laisser une canalisation fuir pendant plusieurs jours en attendant que le propriétaire s'en charge.

Situation d’une fuite d’eau dans le logement

Le locataire contacte un chercheur de fuite spécialisé qui intervient pour localiser la fuite. Une fois la fuite d’eau détectée, une autre entreprise s’occupera de réparer la fuite, ce qui peut nécessiter des destructions pour accéder au point de fuite (comme la dépose d'un coffrage, par exemple).

Dans une deuxième partie, nous expliquerons comment gérer la déclaration de sinistre afin de réparer les dommages causés par la recherche de la fuite ou par la fuite elle-même.

Situation d’une fuite d’eau en provenance de l'extérieur

Si le locataire constate que la fuite semble provenir de l’extérieur, il peut commencer par avertir son voisin afin de vérifier si la fuite ne vient pas de chez lui. Si la fuite est localisée chez le voisin, c'est à ce dernier de faire intervenir rapidement un expert en recherche de fuite pour y mettre fin.

Si le locataire ne parvient pas à identifier l'origine de la fuite, il doit contacter le syndic de l'immeuble, qui deviendra alors responsable de la recherche de la fuite. Si le locataire n'a pas les coordonnées du syndic, il peut les demander au propriétaire, mais reste chargé de résoudre le problème en contactant le syndic.

Les situations nécessitant de contacter le syndic sont listées dans la convention IRSI, notamment :

• Impossibilité d’accès au local où doit être effectuée la recherche de fuite.

• Nécessité de procéder à une recherche de fuite destructive dans un autre local.

• Recherche de fuite infructueuse.

• Pluralité de locaux sinistrés autres que celui à l’origine de la fuite.

Concernant la recherche de fuite infructueuse, la convention IRSI précise, page 18, qu'il revient à l'assureur gestionnaire de mener la recherche de fuite et, en cas d’échec, de solliciter le syndic. Le syndic peut donc refuser de prendre en charge la recherche si celle-ci a été menée sans succès par l’occupant et non par son assureur.

Qui prend en charge les frais de la recherche de fuite ?

Recherche de fuite couverte par l’assurance de l’initiateur

Selon les termes de la convention IRSI, les frais de recherche de fuite, ainsi que les dommages causés par les éventuelles interventions, sont inclus dans la couverture d'assurance habitation de la personne ayant initié la recherche. En conséquence, cela concerne généralement l'assurance habitation du locataire (ou celle du voisin occupant le logement si la fuite était chez le voisin).

Fuite non couverte par l'assurance

Les coûts de remise en état de la source de la fuite, telle qu'une vanne défectueuse, ne sont pas couverts par l'assurance. Il est donc nécessaire de demander au chercheur de fuite intervenant de fournir une estimation détaillée des coûts de l'intervention.

Si la fuite résulte d'une réparation locative relevant de la responsabilité du locataire, telle que le remplacement d'un joint après le robinet d'arrêt du logement ou le débouchage d'une canalisation, il revient au locataire de régler les frais de réparation.

En revanche, si la fuite est due à l'usure d'un équipement ou à une réparation qui ne relève pas des réparations locatives, le locataire peut demander au propriétaire le remboursement de la part des frais d'intervention non couverte par son assurance. Par exemple, le remplacement d'un joint défectueux avant le robinet d'arrêt ou d'une canalisation vétuste incombe au propriétaire.

Déclaration à l'assurance : Responsabilité du locataire ou du propriétaire ?

Définition du gestionnaire de l'assurance

Considérons le scénario simple d'une fuite détectée et maîtrisée, qu'elle provienne du logement loué, d'un voisin ou d'une zone commune. Cette fuite pourrait avoir occasionné des dommages à l'intérieur du logement, comme des peintures écaillées, des parquets déformés ou des meubles tachés.

À ce stade, la convention IRSI clarifie également quel assureur prend en charge la gestion du sinistre :

• En location vide, c'est l'assureur du locataire qui s'en charge.

• En location meublée, c'est l'assureur du propriétaire qui assume cette responsabilité.

En d'autres termes, c'est au locataire de déclarer le sinistre en location vide et au propriétaire en location meublée, même si la fuite provient de l'extérieur (voisinage ou parties communes).

Idéalement, en location vide, le locataire devrait informer le propriétaire et le tenir au courant de l'avancement des réparations, surtout si des travaux de rénovation complexes sont nécessaires.

En location meublée, c'est au propriétaire d'informer le locataire, notamment si les biens du locataire ont été endommagés.

Dans les sections suivantes, nous aborderons la manière dont les indemnisations seront versées, que ce soit par le gestionnaire seul ou par plusieurs assureurs, en fonction de l'ampleur des dégâts.

Procédure de déclaration à l'assurance

Le locataire (ou le propriétaire en cas de location meublée) est tenu de signaler le sinistre rapidement, idéalement dans les 5 jours suivant l'incident (veuillez vous référer aux conditions générales de votre contrat d'assurance habitation).

Si le sinistre est imputable au voisin, il est conseillé que le locataire sur place remplisse un constat amiable de dégât des eaux. Bien que la gestion des sinistres ait été simplifiée par la convention IRSI, le constat amiable de dégât des eaux reste un outil important pour décrire précisément le sinistre à l'assureur. De plus, il est recommandé de fournir des photographies lors de la déclaration de sinistre, à la fois de la source éventuelle de la fuite et surtout des dommages occasionnés.

Par exemple, une photo de la cause de la fuite (comme un robinet d'arrêt qui fuit), non seulement permet d'expliquer l'origine du sinistre à l'assureur, mais également de déterminer la responsabilité de la réparation, en l'occurrence celle du propriétaire bailleur.

Procédure de suivi d'un sinistre de dégâts des eaux

La convention IRSI établit deux seuils d'indemnisation qui délimitent les responsabilités de chaque partie ainsi que celles de leurs assureurs respectifs.

Pour les dommages inférieurs à 1600€, c'est l'assureur gestionnaire qui prendra en charge les frais, même si la cause du sinistre ne relève pas de la responsabilité de son assuré (par exemple, une fuite provenant du voisin).

Pour les dommages compris entre 1600€ et 5000€, l'assureur gestionnaire désigne un expert. Il prend en charge les frais et se tourne vers les autres assureurs impliqués pour être remboursé en fonction des responsabilités et de la nature des dommages (effets personnels et améliorations locatives du locataire ou du propriétaire).

Si les dommages dépassent 5000€, la convention IRSI ne s'applique pas et chaque partie peut donc demander réparation librement aux autres en faisant appel à des experts distincts. Cela ramène à la sphère de la convention Cidre, moins favorable à l'occupant car les délais de réparation sont prolongés et les assurances des différentes parties se renvoient la responsabilité avant de procéder au remboursement.

Que se passe-t-il si le logement n'est pas habitable pendant le sinistre ?

Suite à un dégât des eaux, le logement loué est endommagé, ce qui amène le locataire à se demander s'il doit continuer à payer son loyer ou non. En général, la réponse est la suivante : le locataire est tenu de verser son loyer s'il demeure dans le logement sinistré, car il ne peut pas se faire justice lui-même.

Cependant, plusieurs dispositifs le protègent, notamment l'article 1722 du Code Civil, rédigé en 1804, qui énonce clairement les recours du locataire en cas de sinistre :

"Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement."

Dans le cas d'un dégât des eaux, le logement est souvent partiellement détruit, avec des situations extrêmes rendant le logement difficilement habitable, comme des plafonds effondrés ou une humidité très prononcée des sols et des murs.

Dans de telles circonstances, le locataire peut demander la résiliation anticipée du bail, ou une réduction du loyer. Si le bailleur refuse de baisser le loyer, le locataire peut alors résilier le bail. Il est important de noter que le locataire ne peut pas imposer une réduction ou une annulation du loyer.

Si le logement est temporairement inhabitable, il peut être utile de vérifier les dispositions du contrat d'assurance habitation du locataire pour voir si une solution de relogement temporaire est prise en charge. Les termes de l'assurance PNO du bailleur doivent également être examinés attentivement, car la perte de loyer due à l'inoccupation pendant le sinistre et les travaux de remise en état peuvent être indemnisés.

Les cas particuliers dans la gestion des dégâts des eaux en location

Locataire ayant notifié son départ

La convention IRSI stipule clairement que c'est la responsabilité du locataire en place de signaler le dégât des eaux à son assureur, qui deviendra alors gestionnaire du sinistre, à moins que le sinistre ne survienne après que le locataire (ou le propriétaire) ait notifié son départ.

En d'autres termes, si le bail est en cours de résiliation et qu'un sinistre survient, c'est au propriétaire, via son assurance propriétaire non occupant, de prendre en charge la gestion du dégât des eaux. Néanmoins, le locataire doit tout mettre en œuvre pour identifier et limiter la fuite.

Locataire non assuré

Un rappel important : lors de l'emménagement, le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation et de fournir chaque année une attestation de non-renouvellement au bailleur.

En l'absence d'assurance, le propriétaire doit prendre le relais en déclarant le sinistre à son assurance propriétaire non occupant, comme le précise explicitement la convention IRSI.

Survenue du sinistre dans un logement vacant

De la même manière que pour un locataire non assuré, le bailleur d'un logement vacant doit contacter l'assurance propriétaire non occupant en cas de dégât des eaux.

Négligence du locataire et défaut d'entretien

Un scénario courant en gestion locative concerne un logement excessivement humide en raison d'un défaut de ventilation total de la part du locataire. Cette humidité entraîne l'apparition de moisissures ou de cloques sur les murs. Ce type de problème ne peut être considéré comme un dégât des eaux et est généralement exclu de la couverture des assurances habitation, que ce soit une assurance multirisque pour le locataire ou la PNO pour le bailleur.

Ainsi, ces dégâts relèvent de la responsabilité du locataire en tant que détériorations du logement, à moins qu'il puisse prouver qu'elles sont causées par un défaut de construction du logement.

Défaut de déclaration du locataire

Un incident de dégât des eaux s'est produit dans le logement, mais malgré vos demandes répétées, le locataire refuse de le déclarer à son assurance habitation.

Dans le cas où les dommages sont limités et que la cause de la fuite a été réparée, la meilleure démarche consiste à attendre l'état des lieux de sortie des locataires. Cela vous permettra d'examiner attentivement les dégâts sans violer le domicile du locataire.

À ce moment-là, vous pourrez éventuellement constater et enregistrer les dommages sur l'état des lieux de sortie du locataire, et au-delà de cette étape, en déclarant éventuellement le sinistre à votre assurance propriétaire non occupant.

Inaction du voisinage ou du syndic

Si le plafond de votre logement fuit et que votre voisin refuse de localiser la source du problème, vous avez la possibilité de le poursuivre en référé devant le tribunal. Un juge peut alors lui ordonner, sous peine d'astreinte, de rechercher et de réparer la fuite.

La même démarche peut être entreprise à l'encontre du syndic si celui-ci ne prend pas les mesures nécessaires pour localiser la fuite dans un délai raisonnable.

Dans tous les cas, le locataire a le droit d'assigner son voisin en justice, mais en pratique, cela sera plus simple si c'est le propriétaire qui prend en charge ces démarches. Si le sinistre persiste et rend le logement inhabitable, le locataire a le droit de demander la résiliation du bail. Ainsi, il est plus pratique que le propriétaire suive la procédure de A à Z.

Il est crucial d'entamer rapidement la procédure, car le refus d'un voisin de réparer la fuite ou de signer le constat amiable de dégât des eaux peut souvent entraîner un blocage de l'indemnisation par l'assureur gestionnaire du sinistre.